|
|
 |
行業(yè)動態(tài) |
您當(dāng)前位置：網(wǎng)站首頁：行業(yè)動態(tài) |
|
在建工程抵押價格評估
|
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出，在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此，對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
資料搜集
以在建工程抵押的，委托估價方應(yīng)當(dāng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說，在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押，上述三證缺一不可。另外，可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料：《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。
作為評估人員，首先應(yīng)仔細審查上述資料的合法性，并認真進行實地踏勘，否則可能給評估機構(gòu)帶來巨大的風(fēng)險。如果在評估中發(fā)現(xiàn)實際建筑面積大于規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的情況，就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求，確定有效的評估范圍及合理的評估價格。
土地面積的分?jǐn)傇谠u估在建工程項目時常常遇到如下情況：某工程設(shè)計為一棟地上10層的綜合大樓，估價時主體工程已建至第三層。若對標(biāo)的物第一至第三層主體工程進行抵押，隨之抵押的只能是其應(yīng)攤土地面積，而不能將整塊土地一起抵押。這時就要對土地面積進行分?jǐn)偅Ｓ玫姆謹(jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N，即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價格大小來分?jǐn)偂?BR> 剩余法的使用
剩余法是評估在建工程的一種科學(xué)實用的估價方法，又稱假設(shè)開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。計算公式為：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
V——在建工程價值；A——續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價值（指該工程按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場可以接受的銷售價格，常用市場比較法求得，不能按委托方制定的預(yù)售價格）；B——續(xù)建成本（土建工程費用、設(shè)施設(shè)備及安裝費用、內(nèi)外裝修工程費用、專業(yè)費及不可預(yù)見費）；C——投資利息；D——稅金；E——續(xù)建投資利潤；F——租售費用采用剩余法計算在建工程的步驟為：
調(diào)查在建工程的基本情況
掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況；查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)；根據(jù)規(guī)劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等；調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等。
確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價根據(jù)所開發(fā)不動產(chǎn)的類型，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（總開發(fā)價值）可通過以下兩個途徑確定：對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時的市場交易價格，采用市場比較法確定；對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時的租金水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。
估算續(xù)建成本
后續(xù)開發(fā)建筑成本費用是指后期按設(shè)計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔(dān)的建筑附帶費用等，一般采用比較法來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。
估算專業(yè)費用
專業(yè)費用包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。
估算不可預(yù)見費
剩余法中為保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2％-5％。
確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息
后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。
估算稅金
稅金主要指工程建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一般以不動產(chǎn)總價的一定比例計算。
估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用
租售費用主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。
估算開發(fā)商的合理利潤該利潤是指后期投入應(yīng)計的開發(fā)商利潤。北京房管局在其《出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報率計算，其中投資期1年的回報率為20％，投資期2年的回報率為30％，投資期3年的回報率為40％。
根據(jù)公式計算在建工程的價值
由于需要對并不存在的后期工程進行計算，評估中要進行假設(shè)，假設(shè)條件越多，評估報告的可信度及實用性就越低，所以剩余法對即將完工的工程比較適用。
需要說明的是，設(shè)備房是不能單獨設(shè)定抵押權(quán)的，因為其價值已分?jǐn)偟礁鱾�使用層中去了，在計算各使用層后期工程費用時應(yīng)包括應(yīng)攤設(shè)備層后期工程費。
|
|
|
| 【關(guān)閉窗口】 |
|
|
 |
|
